Es una de las preguntas más habituales cuando aparece una avería en un edificio. Y no siempre tiene una respuesta sencilla.

En propiedad horizontal existe una diferencia fundamental entre los elementos privativos y los elementos comunes. Identificar correctamente el origen del problema es el primer paso para determinar quién debe hacerse cargo de la reparación y de los posibles daños ocasionados.

Desde Administración de Fincas Cañavate explicamos qué criterios deben tenerse en cuenta y por qué no todas las filtraciones tienen el mismo responsable.

1. Elementos comunes y elementos privativos: ¿cuál es la diferencia?

Para entender quién debe pagar una reparación, primero hay que distinguir qué partes del edificio pertenecen individualmente a cada propietario y cuáles son compartidas por todos.

¿Qué son los elementos privativos?

Son aquellos espacios e instalaciones que corresponden individualmente a cada propietario, como una vivienda o un local, junto con los elementos e instalaciones que tengan legalmente carácter privativo.

El artículo 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal establece que cada propietario debe mantener en buen estado de conservación su propio piso o local y sus instalaciones privativas, evitando perjudicar a la comunidad o a otros propietarios.

Además, debe resarcir los daños que ocasione por su descuido o por el de las personas de quienes deba responder.

Por ejemplo, si una avería en una tubería privativa de una vivienda provoca una filtración en el piso inferior, el propietario puede tener que asumir la reparación y responder por los daños causados, siempre que se acredite su responsabilidad.

¿Qué son los elementos comunes?

Son las partes del edificio que pertenecen al conjunto de propietarios y que permiten su adecuado uso, funcionamiento y conservación.

El artículo 396 del Código Civil recoge, entre otros, los siguientes elementos:

– Fachadas y revestimientos exteriores.
– Cubiertas y tejados.
– Cimentaciones y estructuras.
– Pilares, vigas y forjados.
– Escaleras, portales y pasillos comunes.
– Conducciones e instalaciones generales del edificio.

Su conservación corresponde, con carácter general, a la comunidad de propietarios, conforme a las obligaciones establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

2. Si aparece una filtración, ¿quién debe pagar?

La ubicación de una humedad no determina por sí sola quién es responsable.

Una mancha en el techo de una vivienda puede proceder de una tubería privativa del vecino de arriba, de una bajante comunitaria o incluso de una cubierta deteriorada.

Por eso, lo importante es localizar el origen real de la filtración.

Caso 1. La filtración procede de una instalación privativa.

Si el problema se origina en una tubería o instalación privativa cuyo mantenimiento corresponde al propietario, este deberá asumir las obligaciones de reparación que procedan y responder por los daños que haya ocasionado cuando le sean imputables.

Caso 2. La filtración procede de una instalación comunitaria.

Si el origen está en una bajante general, una conducción común u otra instalación comunitaria, corresponde a la comunidad atender su conservación y reparación.

Caso 3. La filtración procede de una fachada o cubierta.

Cuando el agua entra por un defecto de impermeabilización, una cubierta deteriorada o un problema de conservación de la fachada, la responsabilidad de reparar el elemento común corresponde, como regla general, a la comunidad.

Esto no significa que cualquier daño por agua deba pagarlo automáticamente la comunidad. Es necesario acreditar el origen y determinar las circunstancias concretas.

3. Terrazas de uso privativo: una de las situaciones que más conflictos genera

Este es uno de los supuestos que merece especial atención.

En algunos edificios existen terrazas cuyo uso exclusivo corresponde a una vivienda, aunque su función constructiva sea la de cubierta del inmueble.

Es decir, un propietario puede disfrutar de una terraza de manera exclusiva, pero eso no significa necesariamente que todos sus elementos sean de su propiedad ni que deba asumir cualquier reparación.

Hay que distinguir entre dos situaciones:

Cuando el problema procede del uso o mantenimiento ordinario.

Si el deterioro deriva de un uso inadecuado, una falta de limpieza, la obstrucción de desagües o una actuación negligente del usuario, este puede tener que asumir las reparaciones y los daños que correspondan.

Cuando el problema afecta a la estructura o impermeabilización.

Si la filtración se origina en la tela asfáltica, el forjado o los elementos estructurales que garantizan la impermeabilidad de la cubierta, la obligación de reparación corresponde, como regla general, a la comunidad.

Esta distinción ha sido especialmente relevante en la jurisprudencia.

En su Sentencia 80/2024, de 23 de enero, el Tribunal Supremo resolvió un conflicto relacionado con una terraza de uso privativo que también servía como cubierta del edificio.

El propietario había asumido el coste de reparar la impermeabilización ante la negativa de la comunidad. El Tribunal Supremo concluyó que, al tratarse de un problema de la tela asfáltica estructural y no haberse acreditado un mal uso o falta de mantenimiento imputable al propietario, correspondía a la comunidad asumir el coste.

La resolución recuerda que tener el uso exclusivo de una terraza no implica asumir automáticamente todas las obligaciones de conservación y reparación.

4. ¿Quién paga la reparación de una fachada o una cubierta?

Las fachadas y cubiertas forman parte de los elementos comunes del edificio.

Por tanto, cuando necesitan reparaciones para garantizar su adecuada conservación, la comunidad debe atender las obligaciones que establece la normativa.

El artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal establece el carácter obligatorio de los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.

Esto incluye actuaciones relacionadas con la seguridad, la habitabilidad y la conservación del edificio.

Algunos ejemplos son:

– Reparación de grietas y deterioros en elementos comunes de la fachada.
– Renovación de la impermeabilización de una cubierta.
– Reparación de elementos estructurales.
– Intervenciones para evitar filtraciones de agua.
– Reparación de conducciones generales.

No todas las intervenciones tienen el mismo alcance ni requieren la misma tramitación, pero las obras necesarias para conservar adecuadamente los elementos comunes no pueden dejarse desatendidas por el simple hecho de no contar inicialmente con un acuerdo de la junta.

5. ¿Qué papel tienen los estatutos de la comunidad?

Los estatutos y el título constitutivo también deben tenerse en cuenta cuando se analiza quién debe asumir determinados gastos.

Pueden recoger disposiciones específicas sobre el uso y mantenimiento de terrazas, patios, instalaciones u otros elementos del inmueble.

Sin embargo, es importante entender que estas disposiciones deben interpretarse conforme a la naturaleza de los elementos afectados y a la normativa aplicable.

Por ejemplo, que una terraza tenga atribuido el uso exclusivo a un propietario no convierte automáticamente en privativos sus elementos estructurales.

Por eso, antes de atribuir una reparación a un vecino o al conjunto de propietarios, conviene revisar la documentación de la comunidad y analizar el origen concreto del problema.

6. ¿Y si el edificio tiene un seguro comunitario?

El seguro de la comunidad es otro elemento importante cuando aparecen filtraciones, humedades o daños materiales.

Sin embargo, conviene distinguir entre dos cuestiones:

– Quién tiene la obligación legal de reparar el elemento que ha originado el problema.
– Qué daños y gastos están cubiertos por la póliza de seguro.

No siempre coinciden.

Una póliza puede cubrir determinados daños por agua, pero excluir la reparación del elemento deteriorado que originó la filtración. También pueden existir límites, franquicias y condiciones específicas.

Por eso, cuando aparece una incidencia, es recomendable:

1. Comunicar el problema a la administración de fincas.
2. Identificar y documentar el origen de la avería.
3. Revisar las condiciones del seguro comunitario y, cuando proceda, del seguro particular.
4. Comunicar el siniestro a la compañía correspondiente.
5. Coordinar las reparaciones necesarias y el seguimiento de los daños.

Una buena gestión desde el primer momento puede evitar que una incidencia relativamente sencilla termine convirtiéndose en un conflicto entre propietarios.

7. ¿Qué debe hacer una comunidad cuando aparece una filtración?

Ante una humedad o una gotera, lo más importante es actuar con orden y evitar conclusiones precipitadas.

Estos son algunos pasos recomendables:

1. Comunicar la incidencia. El propietario afectado debe informar cuanto antes a la administración de fincas.

2. Localizar el origen. Cuando sea necesario, se debe solicitar la intervención de un profesional para identificar de dónde procede el agua.

3. Determinar el elemento responsable. Hay que comprobar si el problema afecta a una instalación privativa o a un elemento común.

4. Revisar la documentación. En función del caso, puede ser necesario consultar los estatutos, el título constitutivo y las condiciones del seguro.

5. Reparar y documentar. Una vez identificado el origen, deben organizarse las actuaciones necesarias y conservar los informes, fotografías y facturas correspondientes.

Lo importante es no limitarse a reparar la mancha de humedad. Si no se soluciona el origen, el problema puede volver a aparecer.

Una buena administración también consiste en evitar conflictos

Las filtraciones, las humedades y las reparaciones de elementos comunes son situaciones que pueden generar tensiones entre propietarios.

En muchas ocasiones, el conflicto no aparece únicamente por el coste de la reparación, sino por la falta de información sobre quién tiene la obligación de asumirla.

Por eso, conocer la normativa, identificar correctamente el origen de las averías y revisar las circunstancias de cada edificio resulta fundamental.

En Administración de Fincas Cañavate entendemos que una gestión profesional debe ayudar a las comunidades a resolver estas situaciones con información, coordinación y criterio, evitando decisiones precipitadas y conflictos innecesarios.

Porque antes de decidir quién paga, hay que saber qué se ha estropeado, dónde está el origen y a quién corresponde su conservación.

¿Tu comunidad tiene una filtración, una humedad o una reparación pendiente y no sabes quién debe asumirla?

En Administración de Fincas Cañavate podemos ayudarte a gestionar la incidencia y orientar a la comunidad durante el proceso.

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