Desde mi experiencia como administrador de fincas, creo que este cambio tiene mucho sentido.

Una vivienda turística no funciona aislada del edificio.

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Ascensor.
Escaleras.
Garaje.
Zonas comunes.

Y, sobre todo, convivencia con el resto de propietarios.

Por eso, cuando una vivienda quiere comenzar una actividad turística, la comunidad debe estar muy atenta.

La aprobación de la comunidad es fundamental. La Ley de Propiedad Horizontal establece actualmente que el propietario que quiera iniciar una actividad de vivienda turística debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos por la propia ley.

Para aprobar, limitar, condicionar o prohibir esta actividad se requiere el voto favorable de 3/5 del total de propietarios y de las cuotas de participación.

Esto cambia bastante la gestión de muchas comunidades. Porque ya no estamos hablando simplemente de que un propietario decida qué hacer dentro de su vivienda.

Estamos hablando de una actividad que puede tener consecuencias sobre el conjunto del edificio.

Andalucía también está reforzando el control

La Junta de Andalucía está trabajando junto con los ayuntamientos para detectar incumplimientos urbanísticos y turísticos relacionados con las viviendas de uso turístico. El resultado empieza a reflejarse en los datos.

Durante 2025, el crecimiento de las VUT en Andalucía fue del 3,12%, frente al 16,89% del periodo anterior.

Esto no significa que las viviendas turísticas hayan desaparecido. Significa que el mercado está entrando en una etapa diferente. Más regulación. Más control. Más documentación. Y las comunidades de propietarios están dentro de ese proceso.

La documentación también llega a la comunidad. Este es uno de los aspectos que considero especialmente importantes. La propia Junta de Andalucía establece actualmente, entre la documentación necesaria para la inscripción de una VUT, un certificado de la persona secretaria o administradora de la comunidad en el que conste la aprobación expresa y vigente para el uso turístico de la vivienda.

Por tanto, la figura del administrador de fincas adquiere todavía más importancia. No se trata simplemente de gestionar recibos, convocar juntas o llevar la contabilidad.

También debemos ayudar a que la comunidad tenga claro:

Qué acuerdos existen.
Qué dicen los estatutos.
Qué mayorías son necesarias.
Qué documentación debe conservarse.
Qué viviendas desarrollan actividades turísticas.
Qué actuaciones corresponden a la comunidad.
¿Y qué ocurre con el famoso 20%?

Este es otro punto que genera muchas dudas.

La Ley de Propiedad Horizontal permite que la comunidad pueda establecer cuotas especiales o incrementar la participación en los gastos comunes de una vivienda que desarrolle una actividad turística, siempre que el incremento no sea superior al 20% y se adopte con la mayoría exigida.

Pero quiero hacer una precisión importante. No significa que todos los pisos turísticos tengan automáticamente un recargo del 20%.

El 20% es el límite máximo previsto. La comunidad debe adoptar el correspondiente acuerdo y hacerlo correctamente. Además, estos acuerdos no tienen efectos retroactivos. Por eso, antes de modificar una cuota, hay que estudiar cada caso.

¿Qué debe hacer una comunidad ante un nuevo piso turístico?

Mi recomendación es clara: no esperar a que aparezca el conflicto.

Cuando se detecte que una vivienda va a comenzar o está desarrollando una actividad turística, la comunidad debería revisar su situación.

Primero, comprobar los acuerdos existentes. Después, revisar los estatutos. A continuación, determinar qué mayoría es necesaria.

Y finalmente, comprobar que la documentación y los certificados correspondientes estén correctamente gestionados.

Porque hay una diferencia enorme entre una vivienda turística que cumple la normativa y otra que simplemente aparece anunciada en internet.

El problema no siempre es el turismo.

Como administrador de fincas, sé que muchas veces el verdadero problema no es que haya turistas.

El problema aparece cuando existe:

 Ruido.
 Uso incorrecto de zonas comunes.
 Entradas y salidas constantes.
 Llaves o códigos compartidos sin control.
 Conflictos con vecinos.
 Incumplimiento de normas.
 O una actividad que no cuenta con las autorizaciones necesarias.

Ahí es cuando la convivencia puede deteriorarse.

Y una buena administración debe actuar antes de llegar a ese punto.

El futuro de las comunidades pasa por estar mejor informadas

Los pisos turísticos en Andalucía van a seguir formando parte del debate inmobiliario. Pero cada vez será más importante distinguir entre una actividad legal, controlada y correctamente documentada y otra que genere problemas dentro de la comunidad.

En Cañavate creemos que el papel de un administrador de fincas no consiste únicamente en reaccionar cuando surge un problema.

Consiste en anticiparse.
Informar.
Revisar.
Asesorar.

Y ayudar a que las decisiones de una comunidad se tomen con seguridad jurídica y pensando en el interés común.

Porque el piso turístico puede estar dentro de una vivienda. Pero sus consecuencias pueden afectar a todo el edificio.

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